賃貸目的のアパート・マンションを維持していくにあたってかかる経費まとめ

不動産経営

どうもやないです。今回は賃貸目的のアパート・マンションを維持していくにあたってかかる経費を7つご紹介いたします。これらの経費をいかに抑えるかによって毎月のキャッシュフローの流れに差が出ていきます。

大家業として勝ち残っていくためにはここでいかに経費を節約できるかが要になります。
それでは紹介していきます。

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1.固定資産税などの税金

固定資産税や都市計画税といった税金ですがこれらは毎年必ずかかってくるものとなります。

2.火災保険料

建物である以上、どうしても火事になるリスクがあるので火災保険は欠かせません。

3.管理費

管理費はエレベーターの点検や共用部の清掃、管理人に窓口業務などといった毎日の日常的な仕事にかかる費用のことです。また、清掃にかかる水道光熱費も別途含まれます。

管理費は築年数が古いほど手間がかかるため費用が大きくなります。

区分マンションの場合

区分マンションの場合、「管理費」「修繕積立金」という項目で毎月物件の入居者から徴収し、管理会社に支払う形となります。

管理費は基本的に最初から費用が決まっているので、受託業者を変更しない限りコスト削減は難しいです。

1棟の建物の場合

1棟の建物(アパート・マンション)の場合、受託する管理会社によって管理費の金額は大きく違います。安くていい加減な会社もあれば、良質なサービスを提供している会社もあるのでネットや大家さんのコミュニティなどでそういう管理会社を探すのも一つの方法です。

4.修繕積立金

修繕積立金とは、物件の外壁塗装、屋上の防水工事などといった建物を長期的に維持するために使われる費用のことを指します。

ちなみに区分マンションの場合、管理費同様に毎月強制的に徴収されるのでいくらにするか考える必要はありません。

自分で修繕積立金を貯める必要がある

また、もしあなたが1棟の建物を所有した場合、自分で修繕積立金を貯めておく必要があります。ちなみに自分で大規模改修の費用を積み立てるケースの修繕積立金は
「建物価格の0.5~1%程度」です。

これらの額を毎年積み立てる必要があります。

具体的にどう積み立てて運用するか?

では、具体的にどんな感じで積み立てて運用しているのでしょうか。
例えば、仮にあなたが5000万円のアパートを買ったとしましょう。

この場合、毎年あなたが積み立てておくべき金額は
5000万円×1%=50万円になります

つまり、毎年銀行に50万円貯金する必要はあります。また、積み立てたお金は10年に一度くらいのペースでアパートがボロボロになったときに積み立て菌でアパートの外壁を塗りなおしたりするときに使います。

建物はしっかりメンテナンスをするかしないかで見栄えも耐久性も異なりますし、入居率も大きな違いが出てきます。

空室リスクを何としてでも回避するために計画的に修繕費を積み立てておいていざというときにしっかり物件へのメンテナンスを行いましょう。

5.PMフィー(入居者の管理料)

上記3では建物そのものの管理費のことを話しましたが他に入居者に関わる管理業務があります。

  1. 入居者の募集業務
  2. 賃料などの集金業務・滞納催促業務
  3. 入居者のクレーム処理
  4. 入退去退出時業務

これらの業務は物件のオーナーが不動産会社に委託しています。そのため、お金がかかります。費用の相場は仮に家賃が月8万円の場合、一室2400~4000円といったところです。

6.入退去時の清掃・リフォーム代

賃貸物件である以上、どうしても入居者が転勤による引っ越しといった理由で退去してしまうことがあります。そんな時に次の入居者さんを綺麗なお部屋で迎えられるよう、お部屋を綺麗に清掃する必要があります。清掃業者に頼むと2~3万くらいかかります。

リフォーム代もけっこうかかる

また、たばこのヤニとかが原因で壁紙が汚くなってしまうことがありますのでその時は壁紙を交換する必要があります。

もし、一部屋の壁紙全てを交換をリフォーム業者に任せる場合、6~7万円くらいはかかりますので覚悟しておきましょう。

清掃・リフォームはやり方を覚えるとそんなに難しくないので自分でやるという方法もあります。自分でやると道具や材料代以外タダですしね。オススメは出来ませんけど。

7.広告宣伝費

アパートに空室が出ると、入居者を集客するためにアパマンショップやエイブルといった賃貸仲介の会社の物件検索サイトに登録する必要があります。

そのために掛かるお金は募集しているお部屋の1か月分の家賃が相場です。例えば、月の家賃5万円のお部屋が入居者を募集するのにかかる1ヶ月の広告宣伝費は5万円です。

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この記事を書いた人
ヨウヤナイ

ヨウヤナイと申します。北海道札幌市在住。歳は26歳。「やないやないか!」著者。
バリバリのゆとり世代です。当ブログ「やないやないか!」の概要とやないの詳細プロフィールはこちら

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